年轻人“报复性”还房贷 银行急了

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自2022年以来,“提前还房贷”这几个字,几乎长在了热搜上。每隔一段时间,就狠刷一波存在感。

兔年春节前,“提前还房贷”就引发过一波小高潮。节后,市场上提前还房贷人数更是继续增长。最近两天,相关话题再次登上热搜,可这次出现最多的,却是“专家建议:扎堆提前还房贷并不可取”的词条。这让一些不明就里的网友怒了。

“还房贷省点利息,是非常正常的个人行为,又有什么‘砖家’出来博眼球了?”有网友吐槽。但随后,有人发现原来自己错喷了“良人”。专家的这些话是对银行说的,潜台词大概是:在存量贷款上赚的钱,要适时吐出来一些,不要把客户逼急了。

市界在社交平台上注意到,近期有不少网友反映,部分银行不仅“提前还房贷已经排队到4月份”,还有许多家提高了还款门槛。在人们提前还房贷凶猛之际,一些银行肉眼可见地“急”了。

然而,你有张良计,我有过墙梯。为了解决“提前还房贷难”这个问题,一场斗智斗勇的较量,正在银行和还贷人之间涌动。

年轻人“报复性”还房贷 银行急了

(图源/视觉中国)

还钱竟比借钱难

90后的冯飞是天津的房地产从业者,2023年节后刚开工,就有好几个朋友向他咨询提前还房贷的问题。而这,他已经在近两年听身边的朋友、客户聊过无数遍了。而且冯飞本人也是提前还房贷大军中的一员。

2016年,冯飞在天津贷款90万元买了一套两居室,每月还4400元的房贷。就这样还了六年后,他给自己算了一笔账:在已经还完的30万元里,实际上只有13万元的本金,相当于有17万元的利息,全部交给了银行。于是在2022年年初,当家中多出一笔50万元的闲钱后,他决定提前还掉部分房贷。

和冯飞作出同样决定的,还有家住三线城市的90后姑娘菲云。2019年,在父母的支援下,她贷款40万元在江苏常州买了一套房。在每个月2000多元的房贷还了三年后,她发现,钱放在支付宝里,收益只有2%左右,而已经还掉的3万多元,大部分也是利息。

横算竖算下,她决定从2022年起,每年提前还一部分房贷,“手里有多少钱,就提前还多少钱。”菲云告诉市界。

为了完成计划,这个爱美的女孩子很少给自己添置新衣服。2022年上半年,在银行顺利预约到名额后,她如期还上了款。

冯飞则是联系了当时给他办贷款的客户经理,在向银行提交还款资料后,也顺利还了50万元。从预约申请到还完款,他只用了半个月时间。“末了,银行还给我赠送了个小礼品。”冯飞告诉市界,他感觉那时候的银行还是鼓励提前还贷的,“毕竟这是一个能让银行很快回钱的事。”

然而,冯飞不知道,风向在下半年悄然发生改变。2022年8月,交通银行被媒体曝出,变相调整提前还房贷违约金收取规则。“提前还房贷为何这么难”的话题,也在各大社交平台刷屏。

“一直约不上,显示额度已满”“我交了两个月的罚金,才提前还上了。”还贷者纷纷吐槽。

也是从那时起,银行的还贷门槛逐步增高。除了需要收取违约金外,一些地区的银行,比如广东、四川、上海、福建等,不能线上预约,只能线下预约。即便是线下预约,还贷人也经常会遇到或额度约满,或要排队几个月的情况。

进入兔年以后,这种情况也没有出现好转,反而愈演愈烈。

王思在深圳就亲身经历了这一系列变化。她告诉市界,2022年初她可以线上还款,等到10月就得线下办理了,不过当时好在,一个月后就能还掉。但2023年1月份她再提前还款时,银行就要求排队了,并告知其要等两到三个月。

但很多等待还贷的人并不想坐以待毙。为了顺利还款,他们与银行斗智斗勇起来了。

有人早早地蹲守在银行线上系统,只为抢那比春运高铁票还难的额度预约号;有人画出了一个叹为观止的思维导图;还有人给同伴支招:先逾期一两个月,等银行来催收的时候表示想提前还贷,“保证秒通过”。

不过,更多的人还是试图通过拨打银行客服、银保监会和金融消费权益保护咨询的电话,以期引起监管部门对大家提前还房贷意愿的重视。

按照网友的建议,放号时立即点进提前还本申请页,有人连续填完各项信息后迅速提交,顺利抢到了号。但更多想要提前还房贷的人,仍处在“线上预约不到,线下让等消息”的死胡同里。

年轻人“报复性”还房贷 银行急了

(图源/视觉中国)

各有盘算

大家为何提前还房贷?

市界注意到,这背后是存量和新增房贷利差,超过2%的事实。这是不少80后、90后购房主力军,提前还房贷的主要原因之一。

东南地区某国有大行的一位个贷经理曾透露,“这些年轻人购房时,由于工作年限尚短,又恰逢几年前楼市高点,因此办理的大都是成本较高的商业贷款或者混合贷款。很多人的房贷利率超过5%,有的甚至超过6%。”

然而近两年,房地产行业处于调整期,首套房贷利率从4.25%,持续下滑至2023年1月的4.1%点多。进入今年2月,多地首套房贷利率,比如郑州部分银行,甚至下调至3%点多。

同样是贷款100万元、期限30年,在4.1%和高位6.1%的房贷利率下,每个月的还款额相差将近1200元,总利息相差了44万元。这些数字刺进了普通的打工人心中,令他们“不患寡而患不均”了。

家住安徽的95后张甜,买房时用的组合贷,商贷利率为5.88%。作为一名财务从业者,张甜太清楚给银行的利息有多高。2023年1月底,她也预约了提前还款。尽管排期排到了八月份,张甜每天过得很煎熬,但她告诉市界,对于提前还房贷这事,她“不会再犹豫了”。

资产投资收益率下行,是张甜提前还房贷的另一个原因。

“去年我炒股亏了六七万。提前还贷等于找到一个5%点多的大额存单,现在去银行买理财,3%的收益都少见。”张甜说。实际上,收入下跌不足以支付月供、对未来预期的担忧等,都让年轻人产生了提前还贷的想法。

最近这三年,房地产行情不好,冯飞每月基本收入好的时候有4000多元,差的时候几乎颗粒无收,完全不能覆盖他每月房贷、日常生活的开支,以至于养孩子都经常需要父母的接济,“生活压力还是很大的,未来也充满了不确定性。将月供控制在1000多元,日子过得就轻松多了。”冯飞说。

此外,房价上涨幅度跑不赢房贷利率,也成为人们提前还房贷的重要原因。

房价周期性上涨的那些年,人们纷纷加大杠杆买房。在他们看来,反正房价每涨一波,就会赚几十万、上百万,银行那点利息可以忽略不计,以至于钱几乎都流进楼市。但如今,在“房住不炒”的背景下,未来房价趋稳是大概率事件,部分购房者便走上了提前还房贷之路。

从表面上来看,人们提前还房贷,能降低银行提坏账的风险,但个人按揭贷款是银行核心优质资产,大量提前还房贷会直接影响到银行的营收和利润。这也解释了银行为何着急提高还贷门槛了。

近两年,楼市调整期,银行这部分的利息收入也出现下滑。

以农业银行为例,截至2022年9月30日,利息净收入同比增长4.27%。而在2020年同期,增幅达到9.24%。“按揭贷款在银行属于优质资产,风险小、利润高。如果有大量的借款人提前还贷,也会打乱银行后续的借贷计划。”某股份制商业银行客户经理郭啸告诉市界。

“一个更重要的原因是,银行看中了这一批提前还房贷人的优质度。”郭啸说。

据他介绍,第一类是有存款的人,这类人手握大量现金,这从2022年居民住户存款创新高可以佐证;第二类是没存款但能周转的人,他们能通过倒卖资产或者借钱进行周转;第三类,是一些收入中等,但有长辈或家庭给予资金支持的人,他们往往带有从众心理,以及无债一身轻的传统观念,倾向于提前还掉房贷。

这三类群体之外的,是房子买得贵,房贷利率高,收入风雨飘摇的购房者。他们断供率会很高,不属于优质房贷客户。银行也清楚,这些房子即便有抵押,被拍卖掉后,价格也会大幅缩水。

对于系统性风险很高的客户,银行通常会希望他们提前还款,而面对长期稳定还贷的优质客户,可就不一定了。

其实说到底,银行和房贷者之间是零和博弈关系。房贷者为了减少损失,倾向于选择提前还贷。银行为了减少损失,就倾向于避免房贷者“提前还贷”。

年轻人“报复性”还房贷 银行急了

(图源/视觉中国)

还贷潮会愈演愈烈吗?

2月3日,“提前还房贷要排到4月”的词条登上热搜。至此,从2023年开年至今,一个月内,“提前还房贷”已经上了三次热搜。

对于应不应该提前还房贷,在深圳某大型银行工作的赵柔有自己的理解。“结合现在的市场行情,现在手握现金更好,一年能有个4%~5%的收益,其实可以覆盖房贷利率的。”

从长线来看,过去十年权益类基金收益率,以16.32%的年化收益率位居榜首,超过一线城市的房产收益,“这是对抗通货膨胀的不错选择。很多权益型基金,只要能坚持持有三年,亏钱概率只有5%左右。”赵柔说。

然而,现实却由不得她想象。事实是,大多数人能长期持有房产,但不能长期拿住基金。

根据公开数据显示,房产的平均持有时间是6.3年,而基金的平均持有时间只有7个月。这背后,是投资者“追涨杀跌”,不能坚持长期持有的投资行为,所带来的“负收益”。

多家基金公司联合发布的《公募权益类基金投资者盈利洞察报告》显示,在2016年至2020年五年期间,基金的平均净值增长率年度均值达到19.57%,而同期基民平均收益率年度均值只有7.96%。也就是说,基金赚钱,基民不赚钱,或者少赚钱。

这两天,当遇到客户咨询时,赵柔还是会根据客户实际情况,提供是否提前还房贷的建议,告诉大家其中的利弊点。“如果房贷利率过高,还款方式是等额本息,投资理财的收益跑不赢房贷利率,再加上手上的确有闲钱,越早还越好。”赵柔告诉市界,总体而言,还是根据个人实际情况而定。

当外界还在热议是否需要提前还贷时,一个有意思的现象正在上演。

为了刺激消费和投资,银行开始下调存款利率。在行业人士看来,如此又会促使用户将存款用于还房贷,形成恶性循环。

按照这个态势,提前还房贷的动机以及拥挤度,未来会否愈演愈烈?

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉市界,只要房贷利率高于理财利率,只要房价仍趋稳,且房价涨幅不及居民预期,提前还贷的动机,就一直会存在,“直到房价趋稳能够止住,以及房贷利率降到跟理财收益率差不多的水平,甚至更低。”

实际上,2022年,在全国住户存款创新高的大背景下,许多人手里还是有可观的存款。这也成为人们提前还房贷的动机之一。不过,城市之间也有分化。提前还款的风潮,虽已从一二线城市传导至三四线城市,但后者难以复制前者的拥挤度。

郭啸告诉市界,一二线城市的人,往往本着“能贷7成绝不贷5成,以抵御通货膨胀”的心态买房,他们手里还有较多余钱,拥有提前还款的财余,而三四线城市居民则是“首付尽量多付,贷款尽量少贷”,在付完首付后,财余有限。

面对当前的情况,银行还有办法降低提前还房贷率吗?2月1日,《经济日报》发文建议,银行适度降低存量房利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

这话或许说到大部分购房者的心坎上去了。

纵观历史,的确有过存量房打折的先例。那是在2008年金融危机之时,金融管理部门出台政策,将房贷利率由基准利率的0.85倍,扩大至0.7倍。这是唯一一次实施存量房贷优惠政策的一年。20多年后的今天,历史惊人地相似。

张甜虽然对于提前还房贷的事态度坚决,但此刻的她仍然如热锅上的蚂蚁坐立不安。眼看着新增房贷利率已经进入3%时代,而她5.88%的存量房贷利率是那么刺眼。

“得等到8月份才能提前还贷,还要多还几个月的利息,太肉疼了!”张甜说,长时间的等待和排队,会引发大家的恐慌情绪。“还是希望银行能尽快解决问题,也愿有政策惠及到存量房贷的人身上。”

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