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“您好，保利拾光年现房加推，只用两成首付……”
周日（9月3日）下午，南方+记者接到中介电话，其表示目前许多楼盘都可以做到首套首付两成了，是真的吗？
南方+记者发现，下调个人住房贷款最低首付款比例下限政策发布后首个周末，包括中海保利朗阅、天河保利天汇、万科城市之光、广佛新世界等广州多个楼盘更新海报，打出“提前执行首套20%首付比例”，海报下方同时用括号和小字体标记“具体以银行审批为准”。
为什么要标记“具体以银行审批为准”？
新世界中国营销相关负责人告诉记者，现阶段部分银行可以预收件，但以银行最终的审批结果为准。
广东合邦律师事务所合伙人律师杨登基指出，根据两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》第四条特别说明“银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。”
这就是说每家银行应根据各省级市场利率确定最低首付贷款比例与利率水平，且有权根据自身经营情况以及每位贷款申请人风险状况等综合决定最低贷款比例与利率水平，而非是一刀切。
事实上，首付款比例因每位购房者个人征信与收入不同等存在差异。比如放出可以“首套首付两成”消息的保利天汇，中介告诉记者目前在售新房最低600万元左右，两成首付需要约120万元，月供2万元左右，流水需要达到月供2倍，即4万元左右才可以申请。
楼盘如何“提前执行首套20%首付比例”？
记者咨询某楼盘销售，其表示需要先交5万元定金，然后给银行审批，审批通过了就可以二成首付，不通过就按正常三成走。还有未开售的楼盘，则可以先交1.2万元诚意金，然后帮忙“特殊处理”。如果没申请成功，则客户可以申请退还定金或诚意金。
不过，南方+记者发现，也有许多楼盘未营销降低首付比例。某房企营销相关负责人告诉记者：“不营销降低首付比例是因为担心宣传了可以两成首付，到时银行又不可以，会有客诉风险。”
“开发商提前按照新政策，给刚需购房者更多的选项，这也是买卖双方对新政策的积极反馈。”广东法丞汇俊律师事务所合伙人律师胡桂芬指出，“不过这里面主要注意的是合同履行过程的风险。”
她进一步解释，根据《民法典》第五百六十二条，当事人可以约定一方解除合同的事由，建议双方书面约定清晰，如果没有得到银行审批的情况下应当怎么处理，避免在首付比例审批问题上导致购房陷入被动。
杨登基对购房者提出三点建议：
一是提前查询自身征信与贷款能力，特别应提前致电贷款银行充分了解该行对于新政的最终最低首付与利率规定，从而做出对自己最有利的选择。
二是购房者不应轻信开发商销售人员的口头承诺，应当仔细阅读合同条款。对相关违约条款应特别注意，避免因为贷款无法发放而陷入僵局及纠纷，甚至无法拿回定金、诚意金或购房首付款等。如果陷入纠纷，购房者应当及时联系专业律师介入取证与处理。
三是购房者在条件允许的情况下，应增加对自身有利的保护条款，否则慎重缴纳定金、诚意金或签订任何形式的合同。比如购房者可在《认购书》等合同中增加“如因银行按揭贷款无法办理，或银行无法按照最新首套首付款20%条款办理，开发商应在一周内将本人定金或诚意金全额退还”等条款。如开发商不同意，购房者可在微信中通过文字反复向销售人员核实上述内容，以得到确定答复。以免产生纠纷时，购房者口说无凭，无法充分保护自身权益。
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